作为中国国际服务贸易交易会（简称“服贸会”）“双会址”之一，首钢园在高质量发展新征程上发生着深刻变化。首钢集团相关人士表示，首钢园将推出服贸会3.0版，其中，配套服务提升，体验更舒适引起了广泛关注。跟随着商业配套点位地图，我们看到了一个个闪亮的名字：六工汇、制氧创新中心、国际人才社区、首程时代中心、金安科幻广场，西十筒仓......这其中，首钢基金旗下基础设施运营商首程控股主导打造了三个基础设施项目。

作为首钢集团旗下港股上市公司，首程控股以新时代首都发展为统领，形成了以C-REITs为核心，深耕停车及园区等基础设施领域领域的业务布局，逐步打通了一二级市场联动的闭环运作全链条，实现“资产运营+资产融通”的自循环发展新格局，助力中国基础设施不动产良性循环投资和城市产业迭代升级，有效推动经济实现高质量发展。

主动作为 坚定走高质量发展之路

从三十年的发展看首程控股，更具观察价值：

30年前，首钢集团联合长江实业取得首程控股的前身首长国际的控制权。此后，围绕首钢集团的产业布局，首长国际经营钢铁相关业务；15年前，受宏观经济周期以及国内产业结构升级的影响，传统行业进入下行周期，钢铁行业产能过剩，首长国际由盛转衰；10年前，首钢集团全面推动在港上市公司的重组和转型，为其资本系内企业群体实现业务和赛道的全新定位提供新的市场发展空间，首长国际迎来新的发展机遇；6年前，在首钢集团的大力支持下，首长国际剥离掉和转让掉不良资产开始了全面转型，并于2020年正式更名为“首程控股”。

参与过这6年“自断经脉”式转型的首程人最大的感受就是“掉了一层皮，主动选择了一条最难但是正确的路。”

“整体亏损、几近资不抵债”，这是当时首程控股所面临的一穷二白困局。但是首程控股心无旁骛地坚定执行主业战略性重构，陆续出售了首长宝佳集团有限公司股权、逐步停止铁矿石贸易业务，与此同时，将停车出行及基础设施不动产基金管理资产注入上市公司。

“当时首程控股面临着一边解决历史遗留问题，一边要找钱，一边又要发展新业务的艰难时刻。”首程控股团队成员还原了公司以“停车”作为新业务切入口时的情形。

但大刀阔斧的转型成效明显。首程控股在2017年当年就扭亏为盈，实现盈利5728.6万港元，并在2022年，实现税前利润规模11.83亿港元，创历史新高。

当下首程控股已完成了主业的重塑，以REITs为基础，贯通以停车、产业园区为代表的资产管理业务与基础设施不动产基金管理业务，形成资产融通和资产营运两大主业，跻身行业头部，成功实现从传统周期性产业向跨越经济周期、现金流良好、运营稳定健康方向转变，产业发展基础更为坚实。

产业聚焦 以创新模式增强企业竞争力

根据首程控股的经营布局，我们不难发现，其围绕大出行生态布局，尤其是在停车资产领域构建了行业领先优势，并与首钢集团旗下环保、产业园区等产业形成协同，展现出了业务转型升级的“新基建”底色。

在出行领域，公司已服务包括京津冀区域、东南区域、成渝区域、大湾区区域等多个区域中心城市，并且在满足基本停车需求的基础上，通过创造和嫁接新服务、新消费、新科技等元素，满足市民与出行相关的多元化需求，推动停车空间由单一功能向具有多元化属性的核心城市节点演进，形成以停车为主、集便民服务为一体的智能停车综合体。

首程控股认为，“大出行领域是发展基建的重要着力点，是畅通国内大循环的关键环节和重要引擎，同时也事关保障和改善民生。”

在产业园区资产方面，2022年，由首程控股打造的首钢园六工汇商业板块——六工汇购物广场正式对外亮相，目前已签约商业品牌77个，总计开业49个，商业品牌截止到7月总计销售额2.84亿元。与此同时，多家涵盖互联网、文体、金融等领域的知名大型企业已完成入驻，六工汇产业签约率已超过90%，已签约产业客户总计53家，73%为优质企业，53%为国高新企业，23%为专精特新企业，20%为瞪羚企业，另包含数家上市企业。一个个知名企业的落户，代表着这些知名企业和品牌对六工汇作为京西热门地标的高度认可，更昭示着六工汇的商业实力。正在开发的国际人才社区项目涵盖公寓、办公、商业，致力于打造包涵新产业、新生活、新社区在内的高品质城市更新综合体。在产业方面致力于打造“国际数字经济与创新中心”，重点吸引龙头企业，形成上下游产业生态圈，加速数字经济发展，缔造京西产业新地标，目前项目储备企业超200家。今年年底陆续开始交付的首程时代中心，共有19座高品质总部楼宇，面向航空航天、绿色双碳、数字经济三大产业，以产业头部企业为龙头，聚集上下游产业，形成科技创新高地、产业创新生态圈，在商务部等国家部委的支持下，北京市委市政府支持石景山区以首程时代中心为先导区，推动打造立足中新合作、面向“一带一路”国家、放眼全球更大区域、以现代服务业为特色的国际开放合作区，目前项目已储备了一批大型优质客户。

在绿色基础设施资产方面，首程控股底层资产“首钢鲁家山生物质能源”项目，是北京市实现垃圾“资源化、减量化、无害化”利用的重要基础设施工程。首程控股在资产端发挥优势，助推了中国能源转型进程的加快。

释放REITs价值创造高质量、可持续增长新路径

作为中国REITs道路的引领者，首程控股自2017年起开始重点布局REITs领域。经过六年深耕细作，公司已做到基本全覆盖内地上市的公募REITs产品主要品类。

首程控股认为，通过公募REITs等创新金融工具，推动首都基础设施资源资产证券化，进一步盘活存量资产，拓宽社会投资渠道和扩大有效投资、降低政府债务风险，是当下支持实体经济发展的一种有力途径。

市场分析人士指出：“自2021年，内地REITs试点工作铺开以来，首程控股的表现就极为亮眼，助力首钢绿能REIT成功上市，募集资金13.38亿元人民币，是全国首单上市发行的绿色能源REIT项目，在首批全部9只REITs申报过程中一路领跑、首支获得批文。这也奠定了其在REITs赛道的先发优势。”

但首程控股不止步于先发优势，而是创新性地探索出产融结合的新模式，将先发优势转化为领先优势。截至2022年底，首程控股已搭建7支园区发展基金，与中国人寿搭建首期规模45亿元的绿色基础设施发展基金，为超过20个合作伙伴分享首钢绿能的发行经验并协助其筹备REITs的发行，对应的标的资产盘活规模超过1000亿元人民币。

据公开资料显示，自通过战略配售切入基础设施资产管理领域以来，首程控股已经构建出规划设计、投资建设、管理运营、创新增值的全周期、全链条的解决方案。结合前期资产管理经验，首程控股探索出以智能化手段赋能资产管理质效提升的科技模式，助推底层资产更好更快地以REITs手段实现退出，为基础设施资产高效运营保驾护航。具体而言，资产管理效能提升模式是指以基础设施资产作为基础，通过空间提效、跨界整合增值以及数据分析、智能算法等前沿科技手段赋能资产管理，以优质的退出途径（包括REITs发行退出在内的特有退出途径）对旗下资产进行全链条提质增效。

过去6年成功的战略转型开启了首程控股新的创业历程，为公司注入了新的活力。未来，首程控股将通过与头部金融机构、产业资本在REITs产业基金领域持续布局，拟搭建覆盖停车、保障性租赁住房、产业园、新能源等细分领域Pre-REITs投资基金，推进老旧厂房、公共空间更新，推动城市更新降本增效，为基础设施公募REITs培育优质资产，盘活巨量存量资产，助力产业高质量长效发展，服务保障首都更高水平发展。