图为海安市人民法院高新技术产业开发区人民法庭庭长孙翠燕在一起涉居住权纠纷案中进行现场考察。 韩丽霞 摄

导读

党的二十大报告中提出要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。发挥能动司法，依法裁判涉居住权案件，充分保障人民群体的居住权，对实现“人民群众住有所居”具有重要意义。多年来，江苏省南通市两级法院高度重视涉民生权益案件，特别是在审判涉及未成年人、老年人以及其他特殊群体案件中，始终坚持以人民为中心的理念，深刻践行司法为民情怀，着力促进家庭和谐与社会稳定。日前，南通市中级人民法院通报了一批居住权纠纷典型案件，对居住权的权利性质、设立对象以及权利保障等问题进行解析，为维护居住权人合法权益、增进民生福祉提供司法保障。

居住权优先于遗产等财产性权益

张斌现年63岁，与妻子刘芳育有一女张燕。2019年初，张斌与刘芳调解离婚，并就共有的人民花苑308室房屋约定如下：“二人在世时只允许本人居住，不得出租、出售或转让，禁止借给他人居住；二人身故后，交由女儿继承。”

2020年3月，刘芳因患病需要治疗，要求女儿张燕支付医疗费，但遭到张燕拒绝。同年6月，张斌、刘芳再次约定：“若将该房屋出售，收益二人各得50%；协议签订后二人均不得在该房屋内居住，且不允许其他人居住。”嗣后二人均搬离该房屋。同年9月，刘芳在病重之际留下遗嘱，载明其去世后所有的房屋50%产权归弟弟刘明所有，并由刘明负责料理丧葬等事宜。

2022年9月，张斌因无其他居所，欲居住在308室房屋内。对此，张燕表示同意，但遭到刘明阻挠。

后刘明向法院起诉张斌父女，主张其依据刘芳遗嘱而享有对308室房屋的50%所有权，对该房屋享有同等居住权，并要求张斌交付房屋由其居住。对此，张斌表示依据其与刘芳的离婚协议，房屋由张燕所有，遗嘱为无权处分。

南通经济技术开发区人民法院审理后认为，张斌二人在离婚时关于该房屋的约定可以视为将该房屋赠与张燕。但是在刘芳患病期间，张燕作为受赠人拒绝履行扶养义务，刘芳作为赠与人享有法定撤销权。刘芳在2020年6月与张斌的再次约定视为行使撤销权的表现，刘芳仍享有该房屋50%的权益。刘芳在订立遗嘱时思维清晰，具有意思表达能力，所作遗嘱符合形式要件，故刘芳在遗嘱中对属于自己的房屋份额进行处分的行为合法有效。

虽然刘明因遗嘱而对该房屋享有权益，但是无法从遗嘱中得出其享有居住权益的结论，且刘明具有住所。故刘明对该房屋的权益指向为财产性权益，即若该房屋变卖后，刘明享有出售价款的50%。无论张斌对该房屋享有50%的权益是基于对张燕的撤销赠与，还是张燕接受赠与后取得房屋权益，张燕均同意张斌居住使用该房屋。鉴于张斌除该房屋外并无其他房屋居住，依据民事权益位阶，张斌对该房屋享有的居住权，优先于刘明对该房屋享有的财产性权利。因此，法院驳回了刘明的诉讼请求。

一审判决后，刘明不服提起上诉，南通中院二审维持原判。

【法官讲法典】

民法典第三百六十六条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”房屋不仅是生活所需，亦关涉到社会的和谐稳定。故法律为了实现居者有其屋的目标，新设立了居住权，即房屋所有人可以其所有的房屋为他人设定居住的权利，以满足特定人员的生活居住需要。作为一项用益物权，居住权具有物权的基本特性，即居住权具有优先性，在居住权与债权发生冲突时，法律优先保护居住权。此外，若房屋所有人将房屋处分给了第三人，在居住权合法有效的前提下，第三人即使取得了该房屋所有权，仍然不可对抗居住权人的居住权，即居住权人享有继续在该房屋内居住的权利，不受房屋所有权变更的影响。

本案中，案涉房屋原归属张斌与刘芳共有，后二人在离婚时约定将该房屋赠与张燕，刘芳在撤销赠与后又将该房屋份额遗赠给刘明。但在张斌享有居住权的前提下，虽然该房屋所有权归属几经变更，均不影响其对该房屋享有的居住权益，且优先于刘明所享有的财产性权利。

离婚时为帮扶另一方可设立居住权

张倩与郭威原系夫妻关系，二人于2008年9月生有一子，正在读初中；于2013年生有一女，正在读小学。2019年6月13日，二人协议离婚。次日，张倩在尚学苑小区购买1808室房屋一套，该房屋位于两个孩子所属学区内。同年9月15日，二人复婚。

2020年1月，二人再次离婚，离婚协议书约定：一、两个孩子抚养权归男方郭威所有，抚养费由男方负担，女方不承担抚养费。二、张倩首付购买的尚学苑1808室房屋归婚生子所有，郭威不享有所有权，仅享有居住权，剩余房贷由郭威负责偿还。

二人离婚后，郭威偿还房贷至2022年2月。案涉房屋于2022年1月被通知交房，因该房屋系张倩购买，郭威无法办理交房手续，且在联系张倩协助办理无果后停止还贷。后张倩于2022年4月办理交房手续并拿到房屋钥匙，并代为偿还房贷3万余元，但并未将该房屋交付郭威使用，现房屋处于闲置状态。

2022年9月，郭威起诉张倩要求确认其对该房屋享有居住权，并限期张倩交付其居住使用，以便其方便照顾两个孩子上学、生活需要。但张倩抗辩，因郭威停止还贷构成违约，因而丧失居住权。

南通市通州区人民法院审理后认为，郭威与张倩的离婚协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按协议的约定履行。郭威对案涉房屋具有居住权的约定，具备居住权合同的基本要素，合同已成立，且未附条件。张倩提出郭威未按约偿还房贷故不享有居住权的抗辩缺乏依据，法院不予采信。依据双方协议约定，离婚后房屋归婚生子所有，两个孩子均由郭威抚养，故郭威作为婚生子女的直接抚养人，对房屋享有居住权能便于其更好地陪伴、照顾孩子，充分尽到抚养之责，这也应该是双方约定房屋居住权的初衷。至于郭威停止支付房贷，确实构成了违约，但其并不因此丧失居住权。张倩在代偿之后，与郭威之间形成债权债务关系，张倩有权向郭威追偿，但不能因此单方改变协议的约定。因此，郭威要求确认其对案涉房屋享有居住权，限期张倩向其交付使用，于法有据，法院予以支持。

一审判决后，张倩不服提起上诉，南通中院二审维持原判。

【法官讲法典】

在司法实践中，涉居住权案件主要集中在离婚、继承、赡养等家庭领域。如离婚后为帮扶无住房的经济弱势一方或为照顾未成年子女的上学、治病等而设立居住权；立遗嘱人为避免其去世后配偶或者未成年子女失去居所，在订立遗嘱时为相关人员设立居住权；成年子女为赡养老人而为老人设立居住权等。民法典第一千零九十条规定：离婚时，如果一方生活困难，有负担能力的另一方应当给予适当帮助。具体办法由双方协议；协议不成的，由人民法院判决。根据该条规定，夫妻离婚时，若一方生活困难，有负担能力的另一方应当给予适当帮助。帮扶的方式可根据双方的财产状况、经济能力、当地生活水平等因素，以充分保障困难一方的生存权益、满足其实际生活需要。

本案中，郭威在与张倩离婚时约定两个孩子皆由其抚养且独自承担抚养费，其要求案涉房屋居住权的目的亦在于便于孩子上学需要。故张倩在经济能力能够负担的情况下，应当对面临较大经济压力的郭威予以一定帮助，并限期配合郭威居住使用。

居住权设立后所有权人不得侵犯

杨兰系朱大伟的继母，现年59岁。2019年9月13日，杨兰与朱大伟签订《所有权置换协议》，约定杨兰以人民路某小区108室所有权置换朱大伟在星光公司所持有的全部股权，约定房屋所有权登记于朱大伟之子朱凯名下，杨兰享有永久居住权。朱凯及其伯父朱杰作为见证人在该协议上签字。

同日，星光公司全体股东形成股东会决议，同意朱大伟将所持公司的股权全部转让给杨兰，公司以后的经营活动和债权债务与朱大伟无关。2019年11月5日，朱凯向杨兰出具承诺书，承诺在杨兰将人民路某小区108室所有权过户给朱凯后，杨兰对该房屋享有永久居住权，且在其居住期间未经杨兰本人同意任何人不得以任何理由进入此房屋。2019年11月6日，杨兰将该房屋所有权过户至朱凯名下。后朱凯要求以所有权人身份进入该房屋，并希望分隔部分房间共同使用，但遭到杨兰拒绝。

后杨兰起诉朱凯，要求确认其对该房屋享有居住权，限期被告朱凯配合其办理居住权登记手续。

海安市人民法院审理后认为，杨兰与朱大伟签订的所有权置换协议是一份附义务的所有权置换协议，所附义务为杨兰对该房屋的居住权，系双方当事人真实意思的体现，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应当严格按约履行。朱凯作为见证人之一在置换协议上签字确认，表示其见证并认可上述约定。所有权置换完成后，朱凯以承诺书形式明确了杨兰对案涉房屋享有永久居住权，承诺书内容载明了当事人姓名、住宅的位置、居住权期限、居住期间的其他约定等条款，可视为所有权人朱凯与杨兰订立的书面居住权合同，系朱凯作为案涉房屋所有权人将该房屋的居住权所具有的占有及使用权让渡给杨兰，双方均应当按照合同约定履行义务。故杨兰要求确认其对该房屋享有居住权，并由朱凯协助其办理居住权登记的诉讼请求，系主张对待给付的内容，合理合法，法院予以支持。

考虑到双方均有调解愿意，由承办法官主持，原、被告达成一致调解协议。

【法官讲法典】

民法典第三百六十八条规定：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。原则上，居住权的设立为无偿的，但法律并不排除有偿或其他形式设立居住权。在居住权设立后，居住权人即享有对该房屋占有及使用的权利。所谓占有，是权利人对物的一种事实上的支配与控制，即居住权人可以对该居住进行一定的支配与控制，并在权利存在侵害之虞时申请排除妨害，如未经居住权人同意，任何人不可进入或将其从房屋中驱逐，包括房屋所有权人；而使用，是权利人据物之性质，以其实际需要为目的进行利用。此外，在居住权合同签订后，房屋所有权人应当按照合同约定，协助居住权人办理居住权登记手续，以保障居住权人的合法权益。

本案中，杨兰与朱大伟约定以所有权置换的形式设立居住权，并不违反法律规定。在所有权置换完成后，杨兰对该房屋享有包括占有及使用在内的居住权，该项权利应得到包括房屋所有权人朱凯在内的一切人员的尊重与维护，且朱凯负有协助办理居住权登记的义务，否则应承担相应法律责任。(丁培培 吴振宇 古 林)

■法条链接

《中华人民共和国民法典》

第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条第一款 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第一千零九十条 离婚时，如果一方生活困难，有负担能力的另一方应当给予适当帮助。具体办法由双方协议；协议不成的，由人民法院判决。